Le gouvernement entend combiner la construction de nouveaux logements et la mobilisation d’une partie du parc immobilier vacant afin de développer une offre locative plus accessible. Une orientation qui intervient alors que le Haut-Commissariat au Plan recense près de 1,1 million de logements vacants dans les zones urbaines du Royaume.
La principale question reste toutefois de savoir dans quelles conditions une partie de ce stock pourra réellement être transformée en logements proposés à des loyers compatibles avec les revenus des ménages. Selon une étude du Haut-Commissariat au Plan sur l’habitat urbain, publiée en décembre 2025 sur la base des données du recensement de 2024, les logements vacants représentent 13,4 % de l’ensemble du parc résidentiel urbain.
Ce chiffre est distinct des quelque 1,3 million de logements secondaires ou saisonniers également recensés. La notion de logement vacant recouvre les unités qui n’étaient occupées par aucun ménage au moment du recensement et qui pouvaient notamment être destinées à la location ou à la vente. Le chiffre de 1,1 million ne correspond donc pas automatiquement à un stock immédiatement disponible pour le marché locatif ou susceptible d’intégrer un dispositif de loyers modérés.
Selon les orientations détaillées du programme gouvernemental 2026-2031, le premier volet de la stratégie repose sur la construction de nouveaux logements. L’État prévoit de mobiliser du foncier public au profit d’opérateurs s’engageant à construire des logements destinés à la location avec des plafonds prédéfinis.
La priorité devrait être accordée aux sites situés à proximité des universités, des bassins d’emploi et des réseaux de transport collectif. Les opérateurs bénéficiant de ce foncier devront également maintenir les projets dans le parc locatif pendant une durée contractuelle déterminée.
Le deuxième volet concerne la mobilisation des logements déjà existants. Le dispositif envisagé repose sur des incitations et des garanties conditionnées notamment par la déclaration officielle des contrats de location. Le gouvernement prévoit également de développer un mécanisme de garantie contre certains risques d’impayés et d’accélérer le règlement des litiges entre propriétaires et locataires, tout en préservant les droits des deux parties.
Le projet prévoit par ailleurs d’identifier les logements demeurant vacants pendant de longues périodes, après l’établissement d’une définition juridique précise de la vacance immobilière. L’exécutif souhaite également améliorer la production de données régulières sur les prix du logement et les niveaux de loyers afin de mieux suivre les évolutions du marché.
Les chiffres régionaux montrent cependant que la présence d’un parc important de logements vacants ne signifie pas nécessairement que les besoins en logement y sont satisfaits. Casablanca-Settat concentre ainsi 25,2 % de l’ensemble des logements urbains vacants recensés au niveau national, tout en affichant le taux de déficit quantitatif en logement le plus élevé parmi les régions, à 9,3 %.
À l’inverse, Tanger-Tétouan-Al Hoceïma concentre 12,7 % du parc vacant, avec un taux de déficit évalué à 2,2 %. Ce déficit mesure notamment les besoins associés à l’habitat précaire ou au partage d’un même logement entre plusieurs ménages. Il ne constitue donc pas une mesure directe de la demande de location abordable.
Ces écarts montrent que la localisation et les caractéristiques des logements seront déterminantes. La simple existence d’un logement vacant dans une région ne garantit ni sa proximité avec les emplois et les services, ni son adéquation avec les besoins des ménages, ni surtout que le montant du loyer sera compatible avec leur capacité financière.
Le cadre juridique constitue un autre élément central. La loi n° 67.12 impose l’établissement d’un contrat de location écrit et à date certaine. Elle laisse en revanche la fixation initiale du loyer à l’accord entre les parties, tout en encadrant les modalités de sa révision. La formalisation des contrats et le renforcement des garanties contre les impayés peuvent donc contribuer à sécuriser le marché locatif, mais ils ne suffisent pas à garantir des loyers abordables.
Pour obtenir un véritable effet sur les prix, les aides accordées aux propriétaires devraient être accompagnées d’engagements précis concernant les plafonds de loyers, la durée des contrats et les conditions d’accès des bénéficiaires. À ce stade, plusieurs éléments essentiels restent encore à préciser.
Le programme gouvernemental ne fixe pas le nombre de logements vacants que l’exécutif souhaite effectivement remettre sur le marché, ni le niveau des incitations financières prévues pour leurs propriétaires. Les modalités exactes du mécanisme de garantie contre les impayés restent également à déterminer, tout comme l’existence éventuelle d’un plafond de loyer conditionnant l’accès à ces avantages.
Même incertitude pour les futurs projets construits sur le foncier public : les plafonds de loyers annoncés n’ont pas encore été chiffrés et leur articulation avec le niveau de revenus des bénéficiaires reste à définir. Ces paramètres seront pourtant décisifs pour juger de l’efficacité du dispositif.
Car mobiliser une partie des 1,1 million de logements vacants pourrait contribuer à augmenter l’offre locative, mais la réussite du programme dépendra surtout de sa capacité à faire émerger des logements réellement accessibles aux jeunes, aux salariés et aux familles, et pas simplement à remettre davantage de biens sur le marché.
